Investir dans le LMNP classique
La location de logements meublés est
soumise à un certain nombre de dispositions civiles spécifiques
(qui ne sont pas abordées ici) et de dispositions fiscales qui
relèvent du droit commun fiscal.
Au plan fiscal le loueur de logements
meublés, qui ne remplit pas les conditions pour bénéficier du
statut de loueur en meublé professionnel (LMP), est considéré
comme un loueur en meublé NON professionnel (LMNP). La location en
meublé, même à titre non professionnel, peut présenter des
avantages fiscaux significatifs.
Avertissement
La présentation du dispositif fiscal qui est faite ici est synthétique. Elle ne décrit pas la totalité des limites et conditions de son application. Les dispositions fiscales évoquées et leurs conséquences sont données « à législation constante » ; elles ne prennent pas en compte les modifications futures de la législation applicable.
Deux avantages fiscaux sont particulièrement significatifs
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), dans laquelle l’amortissement du bien peut être fiscalement imputée.
Ce qui n’est pas le cas des revenus de la location nue, imposés en tant que revenus fonciers. La TVA payée lors de l’acquisition du bien (en VEFA) peut être récupérée par l’investisseur. (Dans les conditions et limites fixées par le code général des impôts)
Le LMNP classique et le dispositif Censi-Bouvard ne sont pas cumulables
Le dispositif Censi-Bouvard fait partie des « lois de défiscalisation » particulières, dont le bénéfice est limité dans le temps ; il vise à octroyer une réduction d’impôt aux investisseurs qui remplissent les conditions fixées.
L’investisseur qui opte pour le bénéfice de la réduction d’impôt Censi-Bouvard doit renoncer à l’amortissement fiscal de son bien.
Illustration du mécanisme LMNP classique
L’exemple simplifié qui suit, permet de comprendre le fonctionnement fiscal du LMNP classique, comparé à celui d’une location nue (sans réduction d’impôt).
| Exemple | Location NUE | Location Meublée |
| Investissement | 200 000 € | 200 000 € |
| Revenus annuels | 8 000 € | 8 000 € |
| Charges déductibles | -600 € | -600 € |
| Intérêts d'emprunt | -3 925 € | -3 925 € |
| Résultat comptable AVANT amortissement | 3475 € | 3475 € |
| Amortissement annuel COMPTABLE | 0 € | -6 000€ |
Attention ! L'amortissement ne peut pas créer de déficit FISCAL !
Correction fiscale de l'amortissement
| Part d'amortissement NON DEDUCTIBLE fiscalement | 0 € | -2 525€ |
| Part UTILISEE de l'amortissement | 0 € | -3 475€ |
| Résultat FISCAL imposable | 3 475 € | 0€ |
| Report d'amortissement sur les années suivantes | 0 € | -2 525€ |
Dans une 1ère période (20 ans, par exemple), le résultat fiscalement
imposable est nul (grâce à l’amortissement partiel) et une partie de
l’amortissement est reportée sur les années postérieures, sans
limitation de temps.
Ces amortissements accumulés viendront réduire le résultat fiscal
imposable au cours d’une 2ème période. Dans un but de simplicité,
l’exemple ne prend pas en compte la récupération de la TVA payée lors de
l’acquisition (VEFA) qui est possible en location meublée, mais pas en
location nue.
Pour mémoire : récupération de la TVA payée lors de l’acquisition (VEFA) dans le cas de la location meublée. Exclue en location nue.